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O segmento de imóveis de luxo no Brasil teve desempenho histórico em 2024. Em comparação a 2023, houve alta nacional de 18,3% nos lançamentos de imóveis de alto padrão, enquanto o VGL (valor geral lançado) subiu 27,5%.
As vendas de unidades de luxo dispararam, totalizando 9.329 unidades vendidas (alta de 33,5%) e alcançando um VGV (valor geral de vendas) de R$ 38 bilhões – 46,1% acima do ano anterior. A tabela a seguir, baseada em dados divulgados pelo Valor, resume o crescimento por região em 2024, evidenciando a expansão em todo o país:
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O Nordeste liderou em crescimento percentual de novos projetos: +42% de lançamentos, puxando um aumento de 57,4% no VGL. Capitais nordestinas também registraram os maiores preços médios por unidade de luxo (cerca de R$ 3 milhões em Fortaleza, Salvador, Recife e Teresina).
O Centro-Oeste cresceu impulsionado pelo agronegócio; mesmo com queda no número de lançamentos, as vendas de alto padrão aumentaram quase 50% e o VGV regional saltou 74%.
O Sul teve retomada no segundo semestre após adversidades climáticas, fechando o ano com VGV 35% maior e vendas +13,6% nas capitais – destaque para Florianópolis, que alcançou o maior tíquete médio do país no segmento superluxo (R$ 8,4 milhões).
Já o Sudeste manteve a liderança em volume absoluto: somente as capitais de SP, RJ, MG e ES venderam 5,4 mil apartamentos de alto padrão em 2024 – mais do que a soma das demais capitais do país (3,8 mil).
O Sudeste respondeu por um VGV de R$ 23 bilhões (quase 50% acima de 2023), com destaque para São Paulo (forte recuperação dos lançamentos no 2º semestre) e um boom de lançamentos de luxo no Rio de Janeiro (volume triplicou em 2024, com VGV dobrando no ano).
Observação: No Norte, embora o mercado de alto padrão seja menos representativo, houve sinais de aquecimento – por exemplo, a região teve a maior valorização do preço do m² em imóveis superluxo no ano, e a busca por casas de luxo aumentou 27,4% segundo dados de portais imobiliários.
A demanda atingiu diferentes tipos de propriedades de alto padrão, com apartamentos de luxo e casas em condomínios exclusivos entre os destaques. Nas grandes capitais, os apartamentos dominam em volume de vendas (em 2024, as capitais do Sudeste venderam mais apartamentos de alto padrão que todas as outras somadas. Porém, observou-se um crescimento relativo maior na procura por casas de alto padrão do que por apartamentos em algumas regiões – em janeiro de 2025, por exemplo, a busca por casas acima de R$ 1,5 milhão cresceu 19,3%, versus 12,4% de aumento na procura por apartamentos do mesmo nível. Esse movimento reflete a preferência de muitas famílias por mais espaço privativo no pós-pandemia. No Nordeste, especificamente, os apartamentos de luxo tiveram um salto de 27,5% nas visualizações online, indicando forte interesse, ao passo que no Norte houve aumento similar na busca por casas de alto padrão (↑27,4%).
Além de apartamentos em prédios de luxo convencionais, o mercado tem visto a expansão de condomínios fechados de casas de alto padrão, tanto em capitais quanto no interior, e até projetos híbridos (prédios “boutique”, empreendimentos com grifes internacionais, etc.).
Os compradores de alto padrão buscam experiências completas de moradia – isso inclui desde casas espaçosas com áreas de lazer privativas até apartamentos com infraestrutura premium (academia exclusiva, piscina climatizada, concierge, etc.).
Essa tendência mostra que não é apenas o tipo (casa vs. apartamento) que importa, mas sim as características de luxo, conforto e exclusividade que o imóvel oferece. Inclusive, imóveis comerciais de alto padrão (como salas corporativas de luxo) também tiveram aumento de demanda em algumas regiões – no Sul, por exemplo, o número de apartamentos e salas comerciais acima de R$ 1,5 milhão cresceu 10,6% no 1º semestre de 2024, sinalizando aquecimento também no segmento corporativo de luxo.
Vários fatores explicam a forte alta do mercado imobiliário de alto padrão nos últimos 12 meses:
O Brasil vem de três anos seguidos de PIB crescendo acima de 3%, e houve alta distribuição de dividendos e lucros aos empresários e acionistas, fortalecendo o poder de compra do público de alta renda. Esse cenário econômico favorável “acelerou o apetite desse público, que passou a investir em imóveis” de luxo como forma de diversificação e proteção de patrimônio. Em outras palavras, muitos investidores veem os imóveis de alto padrão como ativos seguros e de valorização no médio/longo prazor.
busca por bem-estar e espaço: As mudanças de estilo de vida pós-2020 continuam influenciando o mercado de luxo. Há um apelo crescente por imóveis que ofereçam qualidade de vida, maior metragem e conforto residencial. Compradores (especialmente empresários) seguem buscando propriedades mais amplas e sofisticadas, muitas vezes motivados pela experiência do isolamento social que ressaltou a importância do larblog.kenlo.com.br. Itens como áreas verdes, varanda gourmet, escritórios home office e espaços de lazer privados tornaram-se altamente valorizados.
A incorporação de tecnologia de ponta virou diferencial crucial no alto padrão. Consumidores desse segmento demandam casas inteligentes – com sistemas de automação, segurança eletrônica avançada, infraestrutura para conectividade total – e querem também uma experiência moderna na compra. Ferramentas como tour virtual em 3D/VR e atendimento personalizado com uso de IA já fazem parte das estratégias de vendas de luxo. Segundo especialistas, “a fusão de tecnologia, sustentabilidade e personalização será a grande protagonista do setor” em 2025, redefinindo o conceito de sofisticação. Imóveis de alto padrão agora oferecem estações de recarga para veículos elétricos, elevadores com reconhecimento biométrico, sistemas inteligentes de climatização, entre outras comodidades high-tech.
Os compradores de luxo estão cada vez mais exigentes quanto a atributos sustentáveis. Itens eco-friendly deixaram de ser mero luxo para se tornarem pré-requisito. Empreendimentos modernos de alto padrão integram energia solar, reaproveitamento de água, isolamento térmico/acústico e uso de materiais sustentáveis de alta qualidade na construção. Tais soluções verdes atendem a demandas do consumidor moderno e agregam valor ao imóvel no mercado. Como ressalta a especialista Patrícia Rosa para a Ademi, “a sustentabilidade tornou-se essencial no desenvolvimento de imóveis de alto padrão, com sistemas de eficiência energética como painéis solares e vidros de alta performance”. Esse foco ambiental também conecta o luxo ao bem-estar e à responsabilidade socioambiental, alinhando-se ao estilo de vida desejado por muitos clientes high-end.
O público do alto padrão se diversificou e ficou ainda mais exigente. Além dos compradores tradicionais (empresários, profissionais liberais de renda elevada), há novos ricos – entrepreneurs jovens do setor de tecnologia, por exemplo – entrando no mercado Esse cliente valoriza não só localização e acabamento premium, mas também personalização e exclusividade. Imóveis únicos, com design assinado (por arquitetos ou marcas de luxo), e experiências sob medida têm vantagem competitiva. Desenvolvedoras em São Paulo, por exemplo, apostam em parcerias com grifes internacionais de design para criar diferenciais (como projetos em collab com Armani/Casa, entre outros). A personalização na planta e nos acabamentos – oferecer ao comprador a possibilidade de adequar o imóvel ao seu gosto – é vista como “diferencial indispensável” atualmente Em resumo, o fator aspiracional e de estilo de vida exclusivo impulsiona as vendas: imóveis de luxo oferecem status, mas também atendem a um desejo de viver de forma única e confortável.
Apesar do cenário aquecido, o mercado de imóveis de luxo enfrenta conflitos recorrentes, muitos similares aos do mercado imobiliário em geral, porém frequentemente com cifras e expectativas mais elevadas. Os problemas típicos incluem:
É comum empreendimentos atrasarem além do prazo contratual, gerando atrito entre incorporadores e clientes. No segmento de alto padrão, compradores muitas vezes contam com o imóvel para uso próprio ou investimento, e o atraso gera prejuízos (p.ex., perda de aluguel esperado). Em geral, se ultrapassado o prazo de tolerância, os tribunais reconhecem direito a indenização – seja multa contratual, lucros cessantes ou até danos morais em casos extremos. Por exemplo, o TJ-MG recentemente manteve condenação contra duas construtoras a pagar R$ 10 mil a cada comprador, por atraso de quase 2 anos na entrega de um apartamento, entendendo que o mero atraso já presume prejuízo financeiro ao cliente (lucros cessantes). A justificativa das empresas de caso fortuito/força maior não foi aceita nesse caso. A jurisprudência do STJ, inclusive, consolidou que “atraso na entrega, incluído o período de tolerância, gera prejuízo presumido para o comprador e direito a indenização” (súmula da 2ª Seção), embora haja distinções – e.g. no caso de loteamentos sem imóvel construído, o STJ afastou a presunção de lucros cessantes automáticos. Em síntese, atrasos continuam sendo fonte líder de disputas.
Nesse mercado, os contratos costumam especificar padrão de acabamento, amenities (áreas de lazer, automação, etc.) e até design do projeto. Quando o produto entregue não corresponde ao prometido – seja uma metragem menor, materiais de qualidade inferior, ou a não entrega de alguma facilidade anunciada – os compradores podem acionar a justiça por execução do contrato ou rescisão com perdas e danos. Um caso notório envolveu um condomínio de luxo cuja construtora deixou de entregar itens de lazer previstos; resultou em ação coletiva dos condôminos. Outro exemplo extremo foi revelado no RS, onde uma construtora chegou a vender o mesmo imóvel para vários compradores em um empreendimento de alto padrão, causando uma enxurrada de processos e até investigação criminal. Situações assim, embora raras, ilustram que fraudes ou má gestão também ocorrem no segmento de luxo, gerando disputas complexas. Em geral, cláusulas contratuais descumpridas podem levar a indenizações por danos materiais (diferença de valor, devolução do pago) e eventualmente dano moral se houver lesão a direitos de personalidade do comprador (por exemplo, frustração substancial de expectativa em casos de primeira moradia etc.).
Imóveis de alto padrão, apesar do cuidado esperado, não estão imunes a defeitos de construção – infiltrações, problemas estruturais, falhas em acabamento de luxo, etc. Muitas vezes são vícios ocultos, que só aparecem após a entrega (rachaduras, falhas de impermeabilização, instalações deficientes). Esses defeitos geram reclamações e, não raramente, ações judiciais para reparos ou abatimento no preço. O Código de Defesa do Consumidor garante ao adquirente o direito de exigir a correção de vícios de qualidade que tornem o imóvel impróprio ou diminuam seu valor.
Construtoras têm responsabilidade objetiva por tais vícios, e a legislação (Código Civil) estabelece garantia de pelo menos 5 anos para defeitos estruturais graves. Na prática, é comum que condomínios de edifícios de luxo processem incorporadoras por problemas generalizados (como fachada com desprendimento de revestimento, redes hidráulicas defeituosas, etc.), quando não solucionados amigavelmente. Tribunais vêm condenando construtoras a custear reparos e indenizar danos emergentes decorrentes de vícios construtivos – por exemplo, já houve caso de indenização por falha na impermeabilização que causou infiltrações, em que a perícia comprovou o defeito e a empresa foi responsabilizada. Esses conflitos podem envolver altos valores, dado o padrão custoso dos reparos em imóveis de luxo.
Embora o público de alto padrão tenha maior capacidade financeira, ocorrem casos de inadimplência nas parcelas ou financiamento, especialmente em cenários econômicos adversos (juros altos, perda de renda). Quando o comprador não consegue honrar os pagamentos, pode tentar um distrato (rescisão) do contrato. Nos últimos meses, observou-se um aumento nos distratos em imóveis de médio e alto padrão – o índice de distratos nesse segmento subiu de 9,7% para 13,7% no final de 2023. Muitos desses distratos são de unidades compradas na planta em 2020-21, quando os juros estavam baixos, e que ao ficarem prontas enfrentaram financiamento bem mais caro, tornando a aquisição inviável ao comprador. Nesses casos, a Lei dos Distratos (Lei nº 13.786/2018) prevê regras de devolução de parte do valor pago ao cliente desistente, retendo um percentual em favor da incorporadora. Ainda assim, disputas surgem sobre quanto deve ser devolvido e se a construtora contribuiu para a desistência (por exemplo, atrasando a obra, o que dá direito à rescisão com restituição maior). Para o incorporador, a inadimplência gera prejuízo e necessidade de revenda da unidade; por isso, ao primeiro sinal de atraso no pagamento, costumam enviar notificações extrajudiciais (veja adiante) e, não havendo acordo, buscam a resolução do contrato. Em suma, conflitos por inadimplência giram em torno de rescisão contratual, multas e devoluções de valores.
Para ilustrar esses conflitos, alguns casos recentes ganharam destaque:
Um caso emblemático envolve a obra de um prédio comercial/residencial de alto padrão anexo ao Shopping Iguatemi Esplanada, em Sorocaba. Lançado em 2021 com grande expectativa, o empreendimento Brickel Iguatemi vendeu rapidamente suas 177 unidades de salas e apartamentos de luxo, movimentando cerca de R$ 100 milhões dos compradores. A entrega estava prevista para novembro de 2024, mas a realidade em 2025 é um canteiro de obras que “nem saiu do chão” – o projeto parou ainda na terraplenagem.
A construtora responsável (CRB) entrou em recuperação judicial, alegando alta de custos que inviabilizou a construção, enquanto a empresa do grupo Iguatemi (dona do terreno) distanciou-se da responsabilidade. Os compradores se organizaram e levaram o caso à Justiça, buscando responsabilizar solidariamente o grupo Iguatemi (que cedeu a marca e espaço de venda dentro do shopping) junto com a construtora falida. Houve liminar em 1ª instância atribuindo responsabilidade ao Iguatemi, mas o TJ-SP a suspendeu, e o processo aguarda julgamento de mérito.
Enquanto isso, os adquirentes amargam prejuízo: estimam que as unidades valeriam hoje R$ 300 milhões no total, um ganho que não se concretizou. Um dos compradores desabafa que após quatro anos “o que temos é um imenso buraco... e um monumental prejuízo de R$ 100 milhões” para os investidores Este caso real exemplifica os graves riscos de atraso e inadimplência da incorporadora, combinados com disputa sobre a responsabilidade (especialmente quando há parceiros envolvidos no negócio). Também evidencia a importância de garantias e da solidez financeira do incorporador em projetos de alto padrão – um nome forte (como Iguatemi) não assegura, por si só, a entrega se a construtora executora fracassar. O desenlace provavelmente envolverá longas batalhas judiciais ou acordos, e ilustra a vulnerabilidade do comprador mesmo no segmento de luxo, caso ocorra insolvência empresarial.
No campo judicial, há inúmeras decisões confirmando direitos dos compradores em disputas do mercado imobiliário. Em linha com o conflito de atrasos, a 12ª Câmara Cível do TJ/MG (Santa Luzia) decidiu em janeiro de 2025 que um atraso de 22 meses na entrega de um apartamento configurou descumprimento bastante para indenização. As construtoras envolvidas foram condenadas a pagar danos morais de R$ 10 mil (a cada membro do casal comprador) e a ressarcir lucros cessantes pela renda de aluguel que eles deixaram de obter no período do atraso
Os réus argumentaram que os autores não haviam provado que destinariam o imóvel à locação, mas o tribunal reafirmou que não é necessária tal prova específica – o prejuízo é presumido pelo simples fato do atraso, seguindo entendimento pacificado no STJ. Essa decisão reflete uma tendência pró-consumidor: no luxo, mesmo compradores investidores (que pretendiam alugar ou revender) recebem proteção similar à de consumidores finais em termos de indenização por atraso. Em contraponto, decisões do STJ também trazem limites – por exemplo, diferenciando casos em que não havia um imóvel físico pronto (loteamentos) para afastar lucros cessantes automáticos. Ainda assim, a mensagem da jurisprudência predominante é clara: atrasos prolongados geram direito a reparação, e incorporadoras de alto padrão devem se precaver para cumprir prazos ou arcar com multas e indenizações significativas.
Embora menos divulgados na mídia, também existem casos em que condomínios de luxo acionam construtoras por defeitos. Por exemplo, em Belo Horizonte, um edifício de alto padrão teve problemas sérios de impermeabilização que causaram infiltrações em várias unidades; os moradores ingressaram com ação e conseguiram decisão obrigando a construtora a refazer a impermeabilização e indenizar danos relacionados. Em Santos (SP), um condomínio novo em bairro nobre apresentou desplacamento de pastilhas na fachada poucos anos após a entrega, levando a disputas sobre quem arcaria com a costosa reforma. Tais situações geralmente se resolvem via acordos ou sentenças que fazem valer a garantia da obra, mas ilustram que mesmo no topo do mercado há litígios técnicos. Outro exemplo peculiar foi a entrega de um condomínio clube de luxo sem que a piscina e outras áreas de lazer estivessem utilizáveis; os proprietários moveram ação coletiva por descumprimento de oferta, forçando a conclusão das obras pendentes. Esses casos práticos reforçam a necessidade de due diligence e de retenção de parcelas de pagamento até a entrega completa, como forma de pressão para cumprimento integral das obrigações no mercado de alto padrão.
Diante dos conflitos recorrentes, o setor imobiliário tem recorrido cada vez mais a métodos alternativos de resolução de disputas – especialmente mediação e arbitragem – além do uso estratégico de notificações extrajudiciais para prevenir e formalizar litígios.
A mediação vem ganhando espaço como forma de resolver impasses de forma amigável, rápida e sigilosa. Em negócios de alto valor, as partes muitas vezes preferem evitar a exposição e demora do Judiciário. A mediação, conduzida por um mediador imparcial, permite que comprador e vendedor/construtor cheguem a um acordo mutuamente aceitável. Uma vantagem é a celeridade: enquanto um processo judicial pode levar anos, uma mediação bem-sucedida resolve o conflito em questão de meses ou até semanas. Estudos apontam que disputas imobiliárias via mediação/arbitragem costumam ser solucionadas em 6 a 12 meses, muito mais rápido que os vários anos na Justiça comum
No Brasil, a cultura da mediação ainda está se estabelecendo – mas já existem câmaras como a Arbitralis voltadas a acordos em conflitos de incorporação, locação, etc. No alto padrão, a mediação é especialmente útil em conflitos entre condomínios e construtoras, ou entre vizinhos em condomínios de luxo, preservando a relação e buscando soluções técnicas (como cronogramas de reparo, compensações proporcionais) sem a antagonização de um processo. Vale notar que a nova Lei de Mediação (Lei 13.140/2015) e o CPC/2015 incentivam a mediação; assim, muitos contratos de compra e venda já incluem cláusulas comprometendo as partes a tentar mediação antes de recorrer aos tribunais.
A arbitragem imobiliária é vista como um caminho eficiente e especializado para resolver disputas contratuais de grande porte. Por meio de cláusulas arbitrais nos contratos, as partes concordam que eventuais litígios serão decididos por árbitros, e não pelo Judiciário estatal. No mercado de alto padrão, diversas incorporadoras adotam cláusulas compromissórias – sobretudo em contratos com investidores, grandes clientes ou em vendas corporativas – visando um procedimento mais ágil e técnico. A arbitragem permite escolher árbitros com conhecimento específico em mercado imobiliário, engenharia, etc., garantindo uma análise aprofundada do caso. Outra vantagem é o sigilo: diferentemente de um processo público, a arbitragem corre em confidencialidade, algo valorizado por clientes de alto poder aquisitivo. “Litígios imobiliários frequentemente se prolongam por anos no Judiciário... A arbitragem, por outro lado, proporciona uma resolução rápida e especializada”, conforme nota a advogada V. Brathwaite. Ela destaca que embora o setor imobiliário esteja entre os que mais sobrecarregam os tribunais, a arbitragem ainda não é tão utilizada quanto poderia – em parte por desconhecimento e pelo custo (que, porém, se justifica em disputas de alto valor).
Nos últimos 12 meses, observa-se uma tendência de aumento na adoção da arbitragem em contratos de venda de imóveis de luxo e em contratos entre sócios de empreendimentos imobiliários. Câmaras especializadas, como a Arbitralis, vêm administrando disputas imobiliárias com sucesso. Em suma, a arbitragem tem se mostrado uma estratégia prudente para resolver conflitos de alto padrão, conferindo segurança jurídica e celeridade.
Contudo, é importante notar que, para consumidores pessoas físicas, a cláusula arbitral só é válida se o comprador concordar expressamente (de forma destacada), conforme o CDC – o que requer atenção na elaboração dos contratos no setor de luxo.
Antes mesmo de partir para um mediador, árbitro ou juiz, uma ferramenta simples porém fundamental é a notificação extrajudicial. Trata-se de uma comunicação escrita formal, enviada geralmente via cartório ou meio com comprovação de recebimento, na qual uma parte notifica a outra de um descumprimento ou pede uma providência, concedendo prazo para solução. A notificação extrajudicial é rápida e barata e funciona como um importante passo preliminar para buscar uma composição amigável antes de acionar a Justiça.
Ela pode ser usada, por exemplo, para cobrar parcelas em atraso, exigir reparo de um vício construtivo, solicitar a desocupação de um imóvel (no caso de locatário ou invasor), ou formalizar a intenção de rescindir um contrato por inadimplemento. Muitos contratos de compra de imóveis de luxo inclusive preveem contratualmente a obrigação de notificar a outra parte e oportunizar a correção antes de partir para medidas drásticas. Juridicamente, a notificação extrajudicial serve como prova da tentativa de solução: caso o problema não se resolva e vire um processo, a parte notificante demonstra que manifestou sua vontade e deu chance de acordo
Por exemplo, diante de atraso na obra, os adquirentes podem notificar a incorporadora para entregar o imóvel em X dias ou então rescindir; se nada for feito, essa notificação será prova a favor deles no litígio. Da mesma forma, uma construtora notifica o comprador inadimplente para pagar sob pena de perda do contrato – se for à juízo (ou arbitragem), tal documento prova que o cliente foi devidamente constituído em mora. Em 2024, advogados do ramo reforçaram a importância da notificação: “é um dos atos jurídicos mais simples”, acessível a qualquer pessoa (embora idealmente redigido por advogado), mas de grande eficácia, podendo inclusive evitar a judicialização ao esclarecer mal-entendidos ou estimular um acordo direto
Em suma, a notificação extrajudicial tornou-se praxe como instrumento de pressão e registro formal no mercado imobiliário de alto padrão, integrando o arsenal de meios de solução de conflitos de forma preventiva e menos onerosa.
O mercado imobiliário de alto padrão no Brasil vive um ciclo de crescimento robusto, espalhado por todas as regiões e impulsionado por diversos fatores econômicos e comportamentais. Ao mesmo tempo, enfrenta desafios jurídicos proporcionais à sofisticação de seus negócios – compras de alto valor tendem a gerar disputas de alto impacto. Observa-se, contudo, uma profissionalização das soluções: cada vez mais, mecanismos de mitigação de conflitos são incorporados, desde contratos mais equilibrados, passando por mediação e arbitragem para resolução eficiente, até o uso diligente de notificações e garantias contratuais. Com informações recentes indicando possíveis ajustes no ritmo do mercado em 2025 (espera-se estabilidade ou leve expansão de até 5%), a experiência acumulada nos últimos 12 meses prepara agentes e investidores para navegar tanto as oportunidades quanto os conflitos do setor de luxo de forma mais estruturada e estratégica.
Fontes: Valor Econômico; Imobi Report; UOL Economia; Brain Inteligência Estratégica; InfoMoney; CBIC; ConJur; Migalhas; JOTA; Migalhas; Terra; Estadão; Tapai Advogados; Jusbrasil; entre outras
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