Imagine comprar um imóvel e depois descobrir que havia dívidas em aberto, problemas estruturais ou que a comissão do corretor está sendo cobrada de forma inesperada. Essas situações são mais comuns do que se imagina e, muitas vezes, nascem de uma dúvida básica: o que exatamente um corretor de imóveis faz? Onde terminam suas funções e começam as responsabilidades legais da imobiliária, do comprador ou do vendedor?

Quando essas funções não estão claras — ou não são respeitadas — surgem os conflitos.

A agitação: disputas por falha de comunicação ou excesso de expectativa

Entre as reclamações mais comuns envolvendo corretores estão:

• Cobrança indevida ou controversa de comissão.
• Alegações de omissão sobre problemas no imóvel.
• Falta de clareza sobre o papel de representação.
• Expectativas frustradas sobre prazos, documentação ou condição do bem.

Esses ruídos geram insegurança jurídica e podem resultar em disputas judiciais, especialmente quando não há contrato claro ou quando as responsabilidades não foram delimitadas corretamente entre todas as partes envolvidas.

A solução: o que um corretor de imóveis realmente faz?

Funções e atribuições do corretor

O corretor é o profissional legalmente habilitado, inscrito no CRECI (Conselho Regional dos Corretores de Imóveis), cuja principal função é intermediar a compra, venda, permuta ou locação de bens imóveis.

As principais atribuições incluem:

• Fazer a captação e divulgação de imóveis.
• Intermediar negociações, aproximando as partes.
• Fornecer informações técnicas e comerciais sobre o imóvel.
• Acompanhar visitas, propostas e vistorias.
• Auxiliar na documentação básica para formalização do negócio.
• Zelar pela transparência e boa-fé na relação entre as partes.

⚠️ Importante: o corretor não substitui o papel do advogado, do despachante ou do engenheiro. Ele atua como facilitador da negociação, mas não é o responsável final por garantias legais ou estruturais.

Limites da atuação

• Não deve prestar garantias que não possa cumprir (como afirmar que não há vícios ocultos ou dívidas sem comprovação).
• Não pode assumir responsabilidade por análises jurídicas ou técnicas profundas (como estrutura, usucapião ou regularização).
• Não pode atuar sem autorização formal do proprietário.

Exemplos práticos: quando o conflito com o corretor acontece

1. Comissão devida mesmo sem venda?

Em geral, a comissão é devida quando o corretor atinge o objetivo do contrato (venda ou locação), mesmo que o negócio se conclua por vias diferentes — desde que haja prova de sua atuação direta.

Disputas surgem quando:

• O cliente desiste do negócio após proposta aceita.
• A venda ocorre por outro canal, após o corretor apresentar o imóvel.
• O valor da comissão não está formalizado por escrito.

2. Corretor omitiu vícios no imóvel?

A responsabilidade por vícios ocultos recai, principalmente, sobre o proprietário/vendedor, mas o corretor pode ser co-responsabilizado se houver prova de má-fé ou omissão dolosa.

Por isso, é essencial documentar:

• As condições do imóvel nas visitas.
• Laudos e vistorias assinadas.
• A comunicação entre corretor e comprador.

Resultado: menos conflito, mais profissionalismo — com apoio extrajudicial

Quando as funções e limites do corretor estão claros e bem formalizados, os riscos de litígio diminuem drasticamente. Mas nem sempre isso acontece. E quando surgem conflitos, é importante resolver com agilidade e segurança jurídica — sem a demora e o desgaste de um processo judicial.

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