Essa é uma dúvida comum entre profissionais do setor imobiliário e jurídico. Imagine que um locador move uma ação contra o inquilino inadimplente. Pouco tempo depois, o mesmo inquilino entra com outro processo envolvendo os mesmos fatos. Pode isso?

A resposta envolve um conceito essencial do direito processual civil: a litispendência. E ignorar esse conceito pode gerar problemas sérios, como nulidade de processos, perda de tempo e prejuízo financeiro.

A agitação: insegurança jurídica por múltiplas ações sobre o mesmo caso

A litispendência acontece quando há duas ações idênticas tramitando ao mesmo tempo, com os mesmos sujeitos, causa de pedir e pedido. Em outras palavras: dois processos discutindo a mesma coisa, o que o ordenamento jurídico não permite.

Quando detectada, a segunda ação deve ser extinta sem resolução de mérito, conforme o art. 337, § 1º do Código de Processo Civil.

A repetição de processos pode gerar:

• Perda de tempo processual
• Custo desnecessário com advogados
• Risco de decisões conflitantes
• Prejuízos à imagem profissional de uma imobiliária ou corretor

A solução: entender litispendência e evitar sua ocorrência

Conceito de litispendência

A litispendência é uma exceção processual que ocorre quando já existe uma ação em andamento (litispendente) com:

1. Mesmas partes (autor e réu);
2. Mesma causa de pedir (os fatos e fundamentos jurídicos);
3. Mesmo pedido (o que se quer ao final).

Se um segundo processo é ajuizado com esses três elementos idênticos, ele será extinto — sem julgamento do mérito.

✍️ Exemplo clássico: um locador ajuíza ação de cobrança de aluguéis atrasados, e depois entra com nova ação pedindo os mesmos aluguéis — haverá litispendência.

Diferença entre litispendência, coisa julgada e conexão

• Litispendência: processos idênticos em curso ao mesmo tempo.
• Coisa julgada: ocorre quando já houve decisão definitiva — e nova ação sobre o mesmo tema é proposta.
• Conexão: ações distintas com ponto comum, que podem ser reunidas para julgamento conjunto (mas não são idênticas).

Análise Técnica: Conceito de Litispendência Segundo o CPC

A litispendência é uma das modalidades de ineficácia processual, prevista expressamente no artigo 337, §1º, do Código de Processo Civil de 2015, sendo considerada uma das hipóteses de extinção do processo sem resolução de mérito, conforme o artigo 485, inciso V, do mesmo diploma legal.

Para que se configure a litispendência, exige-se a identidade tríplice entre:

1. Partes (polo ativo e passivo idênticos);
2. Causa de pedir (fundamento fático e jurídico da pretensão);
3. Pedido (objeto imediato e mediato da demanda).

📌 Segundo o entendimento doutrinário predominante, a litispendência visa resguardar a unicidade da jurisdição, evitando decisões conflitantes e o uso abusivo do aparato judiciário.

A presença desses três elementos configura a litispendência de pleno direito, independentemente da vontade das partes, podendo ser arguida pelo réu como matéria preliminar em contestação ou reconhecida de ofício pelo juiz. Neste caso, o processo posterior será extinto sem julgamento de mérito.

Distinção técnica com coisa julgada e conexão

• A litispendência pressupõe simultaneidade de ações idênticas pendentes de julgamento;
• A coisa julgada ocorre quando já houve sentença transitada em julgado sobre a mesma demanda;
• A conexão, por sua vez, refere-se à existência de identidade parcial (em especial, da causa de pedir), e enseja reunião de processos, não extinção.

Arbitragem e a Prevenção da Litispendência

A arbitragem, por sua natureza desjudicializada e autônoma, não gera litispendência com processos judiciais, desde que prevista cláusula compromissória com clareza contratual e submissão exclusiva à via arbitral.

Por isso, ao adotar a cláusula compromissória plena (com previsão expressa de que quaisquer litígios decorrentes do contrato serão resolvidos exclusivamente por arbitragem), evita-se o risco de ajuizamento paralelo no Judiciário, o que afasta automaticamente a litispendência com a jurisdição estatal.

Em síntese: jurisdição arbitral e estatal são independentes, mas a cláusula de arbitragem, quando válida e abrangente, inibe a duplicidade de procedimentos.

Aplicações práticas no setor imobiliário

Quando a litispendência aparece?

• Duas ações tratando do mesmo contrato de locação e mesma inadimplência.
• Processo judicial + arbitragem sobre o mesmo objeto, sem cláusula clara delimitando competência.
• Duplicidade de processos por imobiliária e proprietário, sem coordenação entre si.

Exemplo prático

A imobiliária entra com ação contra um inquilino inadimplente. Em seguida, o proprietário, sem saber da primeira ação, entra com processo com mesmo objeto. Resultado: uma das ações será extinta por litispendência.

Como evitar a litispendência

1. Comunicação jurídica clara entre as partes

Imobiliária, proprietário e advogados devem alinhar qual estratégia será adotada. Ter um único polo ativo evita duplicidade de ações.

2. Contratos bem redigidos

Incluir cláusulas sobre foro competente ou, preferencialmente, uma cláusula compromissória arbitral, define com clareza onde o litígio deve ser resolvido e evita duplicidade com ações judiciais paralelas.

3. Uso da arbitragem como via exclusiva

Ao adotar cláusula de arbitragem, o litígio será resolvido unicamente no âmbito arbitral, impedindo que o mesmo conflito vá para a Justiça comum, o que evita risco de litispendência.

Exemplo: se o contrato prevê que litígios serão resolvidos exclusivamente por arbitragem na Arbitralis, qualquer tentativa de levar a disputa à Justiça será considerada indevida.

Resultado: segurança jurídica, menos retrabalho e decisões mais eficazes

A litispendência é um erro processual que pode paralisar ações, gerar custos extras e frustrar quem espera uma solução rápida. Mas, com contratos claros, cláusulas bem redigidas e uso estratégico da arbitragem, esse risco é praticamente eliminado.

Na Arbitralis, você conta com:

• Cláusulas padronizadas e seguras para prevenção de litígios duplicados
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