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Fundos imobiliários (FIIs) são uma classe de investimentos que permite ao investidor adquirir cotas que representam uma fração de um imóvel ou de um conjunto de imóveis. Estes fundos se tornaram populares devido à possibilidade de diversificação de portfólio e à expectativa de um fluxo de caixa constante proveniente de aluguéis. Porém, 2023 não parece estar tão favorável assim para esse tipo de investimento: a inadimplência tem sido um problema recorrente e preocupante para investidores.
O panorama desafiador da economia tem trazido problemas no horizonte dos FIIs, especialmente devido ao crescimento da inadimplência, ocasionado principalmente por problemas de crédito.
De acordo com dados recentes, os fundos imobiliários perderam R$ 1,8 bilhão com a inadimplência. Esse valor pode chegar a R$ 7 bilhões se considerarmos o valor de mercado desses fundos.
Isto tem consequências significativas para os investidores, uma vez que impacta diretamente o retorno esperado desses fundos.
Por exemplo, o fundo imobiliário Plural Logística (PLOG11), gerido pela Genial Investimentos, enfrenta problemas com o atraso do pagamento do aluguel do Galpão B do Parque Logístico Pernambuco. A inadimplência da inquilina, a empresa de logística de fotovoltaicos CT Botelho, impactou negativamente os rendimentos do fundo.
No aspecto geral, os principais FIIs sofreram um golpe duro da inadimplência, como podemos ver na tabela abaixo.
A distribuição de rendimentos deste fundo, referente a fevereiro de 2023, teve um impacto de aproximadamente R$ 0,35 por cota, uma queda expressiva de 52,67% em relação ao mês anterior. Tudo por causa da inadimplência. Ou, em outras palavras, essa queda foi ocasionada pelo vencimento antecipado dos Certificados de Recebíveis Imobiliários da 43ª Série da 3ª emissão da Companhia Província de Securitização, lastreados em créditos emitidos pela Ávida Construtora e Incorporadora.
Com o pedido de recuperação judicial atendido, a gestora do EXES11 estava buscando medidas para a recuperação do crédito, que podem envolver custos extras, como a contratação de advogados e despesas para a execução de garantias. Este exemplo ilustra como a inadimplência pode afetar negativamente a rentabilidade dos fundos imobiliários e a importância de um gerenciamento eficaz do risco de crédito.
Um exemplo ilustrativo dessa situação é o fundo imobiliário Torre Norte (TRNT11), que teve seus dividendos impactados negativamente em R$ 0,07 por cota devido à inadimplência de alguns inquilinos. A falta de pagamento desses aluguéis resultou em um impacto negativo de R$ 0,12 por cota, amenizado pelo cumprimento do pagamento por parte de outros locatários, gerando um impacto positivo de R$ 0,05 por cota.
Além disso, alguns FIIs controlados pelas mesmas assets, conhecidos como FIIs de papel, que somam 550 mil cotistas, desabaram 40% no ano. Este cenário levanta a questão se estamos diante de um cenário de crise de crédito ou apenas eventos isolados de inadimplência. Porém, antes de provar qual teoria está certa, especialistas buscam por soluções para o problema.
O panorama macroeconômico atual é carregado de desafios. Com uma alta expressiva na Selic, a taxa básica de juros, que passou de 2,00% em 2021 para 13,75% em agosto de 2022 e se mantém nesse patamar, juntamente com pressões inflacionárias, o cenário está mais complicado. Isso porque a inflação reduz o poder de compra da população, dificultando a recuperação do consumo e, consequentemente, afetando as vendas das empresas que locam esses espaços.
Neste cenário, alguns segmentos se mostram mais resilientes, como o varejo voltado para o público de alta renda, o varejo alimentar e o setor de farmácias. Por outro lado, a crise no setor acendeu um alerta para os proprietários de imóveis alugados por empresas, incluindo centros de distribuição, lojas e galpões logísticos. Notícias recentes indicam que algumas dessas empresas ficaram inadimplentes com seus aluguéis, levando até mesmo a despejos iniciados pelos gestores dos fundos imobiliários.
Em face desta situação, a arbitragem surge como uma solução cada vez mais recorrida para resolver problemas de inadimplência. Este método alternativo de resolução de conflitos amplamente aceito e apoiado pelos órgãos de justiça, oferece uma maneira mais eficiente e menos custosa do que os tribunais tradicionais para resolver disputas.
Para os investidores imobiliários, a arbitragem pode ser especialmente útil, já que evita longos e complexos processos judiciais, permitindo que as partes envolvidas retomem suas operações normais com o mínimo de interrupção possível.
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