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Inadimplência no mercado imobiliário não é apenas um problema financeiro — é um problema jurídico com ferramentas específicas para ser resolvido. O proprietário que entende o que o direito imobiliário coloca à sua disposição consegue agir mais rápido, gastar menos e tomar decisões estratégicas que o proprietário desinformado simplesmente não consegue tomar. O índice de inadimplência no mercado imobiliário foi de 3,53% em junho de 2024, segundo levantamento da plataforma Superlógica — o que representa, numa carteira de 200 imóveis, sete contratos com problemas ativos ao mesmo tempo.
A Lei nº 8.245/1991 — a Lei do Inquilinato — é o ponto de partida para qualquer cobrança no mercado locatício. Ela define com precisão o que pode ser cobrado, em que prazo e por qual caminho. O locador tem direito de receber aluguel, encargos condominiais, IPTU, taxas de serviço e seguros obrigatórios — todos classificados como encargos locatícios pelo art. 23, inciso VIII da lei. O descumprimento de qualquer dessas obrigações pelo locatário autoriza o locador a tomar medidas, incluindo a rescisão do contrato e a ação de despejo.
Um detalhe técnico com impacto prático direto: o contrato de locação assinado com duas testemunhas tem força de título executivo extrajudicial, conforme o art. 784, inciso VIII do CPC. Isso significa que, para cobrar aluguel atrasado, o locador pode ir diretamente à fase de execução — sem precisar passar por uma ação de conhecimento que atesta o que já está documentado no contrato. O prazo prescricional para essa cobrança é de três anos, a contar da data em que cada parcela deveria ter sido paga, conforme o art. 206, §3º, I do Código Civil.
Antes de qualquer medida judicial, o direito imobiliário oferece um instrumento que formaliza a cobrança sem o custo e o tempo de um processo: a notificação extrajudicial. Tecnicamente, o STJ consolidou que a notificação prévia não é obrigatória para ajuizar ação de despejo por falta de pagamento — conforme o REsp 834.482/RN. Mas a ausência dela tem um custo estratégico que muitos proprietários e imobiliárias subestimam.
Uma notificação extrajudicial formal documenta que o locatário foi informado da dívida, estabelece prazo para regularização e comprova tentativa de solução amigável antes da escalada judicial. Para imobiliárias que administram carteiras com dezenas de contratos, ela também serve como instrumento de pressão legítima — muitos inadimplentes pagam ao receber uma notificação formal simplesmente porque ela sinaliza que a situação mudou de patamar.
A Arbitralis oferece esse serviço de forma 100% digital, a partir de R$ 17 por notificação, com Certificado de Envio e Leitura ou envio por carta registrada com Aviso de Recebimento pelos Correios. Com mais de 30 mil notificações enviadas em todo o Brasil e presença nos principais tribunais do país, a plataforma permite que imobiliárias gerenciem cobranças em volume com a mesma segurança jurídica de uma notificação individual — sem cartório e sem advogado obrigatório.
Quando a cobrança extrajudicial não produz resultado, o próximo passo é a ação de despejo. A Lei do Inquilinato prevê, no art. 59, §1º, IX, a possibilidade de concessão de liminar para desocupação em 15 dias, independentemente de audiência da parte contrária, quando a ação tiver por fundamento exclusivo a falta de pagamento de aluguel e acessórios — desde que o contrato esteja sem garantias locatícias. Quando há fiador ou seguro-fiança, a liminar depende de prestação de caução equivalente a três meses de aluguel.
A recomendação da prática é cumular o pedido de despejo com a cobrança dos valores atrasados na mesma ação — conforme autorizado pelo art. 62, inciso I da Lei do Inquilinato. Essa cumulação evita que o locador precise ajuizar uma segunda ação depois de recuperar o imóvel para cobrar o que é devido. A condenação pode abranger não apenas os valores vencidos até o ajuizamento, mas também os que vencerem no curso do processo, conforme o art. 323 do CPC.
Um ponto que merece atenção: mesmo inadimplente, o locatário só é obrigado a desocupar o imóvel com ordem judicial, conforme interpretação consolidada do art. 5º, XI da Constituição Federal. Qualquer medida de força por parte do locador — corte de energia, troca de fechaduras, retirada de bens — configura esbulho possessório e pode inverter a posição das partes no litígio.
Contratos de locação com cláusula compromissória abrem uma via mais rápida para resolver conflitos que vão além da simples cobrança de aluguel atrasado — disputas sobre danos ao imóvel, rescisão contratual contestada, conflitos entre administradora e proprietário, desentendimentos sobre obrigações de reforma. Nesses casos, a arbitragem entrega o que a ação judicial raramente garante: prazo definido, árbitro com expertise no mercado imobiliário e sentença definitiva sem o risco de recursos protelatórios.
A Arbitralis tem atuação expressiva junto a imobiliárias e administradoras que precisam resolver conflitos contratuais com rapidez e confidencialidade. O processo é 100% digital, a sentença é proferida em até 30 dias e o custo é fixo desde o início. Para administradoras com carteiras ativas de contratos, incluir a cláusula compromissória nos modelos de locação é o que garante que, quando o conflito surgir, o caminho para a resolução já está definido.
Notificação extrajudicial com validade jurídica a partir de R$ 17. Arbitragem digital com sentença em 30 dias quando o conflito escala. A Arbitralis resolve os dois passos que transformam inadimplência em resultado — sem fila, sem burocracia e sem depender do calendário do Judiciário. Comece pela notificação extrajudicial ou conheça a arbitragem para imobiliárias.
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