Lei do Inquilinato: o que fazer quando o inquilino não paga o aluguel

Um aluguel atrasado não é motivo, por si só, para tomar o imóvel de volta amanhã. A Lei 8.245/91, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece um rito específico entre o atraso e a desocupação — e quem administra dezenas ou centenas de contratos precisa conhecer esse rito para não perder tempo, e dinheiro, tentando o caminho errado. Este texto reúne o que a lei prevê, quanto tempo cada etapa leva e onde a notificação formal encurta esse caminho.

O que a lei considera motivo para desfazer o contrato

O art. 9º da lei lista as hipóteses em que a locação pode ser rescindida, e a falta de pagamento é apenas uma delas:

• Mútuo acordo entre locador e locatário
• Infração de cláusula legal ou contratual
• Falta de pagamento do aluguel e demais encargos (condomínio, IPTU, contas de consumo vinculadas ao contrato)
• Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que o locatário não permita executar
• Nas demais hipóteses previstas em lei

Cada uma dessas hipóteses segue um procedimento próprio dentro da ação de despejo, que, segundo o art. 5º da mesma lei, é o instrumento judicial cabível independentemente do motivo da rescisão. Para imobiliárias, a hipótese que mais aparece no dia a dia é a terceira: aluguel e encargos em atraso.

A notificação que precisa vir antes do processo

Antes de entrar com a ação de despejo, o locador precisa constituir o inquilino em mora — comunicá-lo formalmente sobre o débito e dar a ele a chance de pagar. Sem essa etapa, a ação corre o risco de ser extinta por falta de um requisito processual básico. Na prática, isso significa emitir uma notificação extrajudicial de cobrança de aluguel com data, valor do débito e prazo para regularização — documento que também serve de prova caso o caso avance para litígio.

Imobiliárias que administram carteiras grandes costumam pular essa etapa e ir direto para o WhatsApp do inquilino ou para o escritório de cobrança. O problema aparece depois, quando falta um registro formal de que a comunicação foi enviada, lida e ignorada, e o processo demora mais porque a prova precisa ser reconstruída na marra, às vezes com testemunha ou print sem valor probatório sólido.

Garantias diferentes, prazos diferentes

O tipo de garantia contratada muda o ritmo do despejo, não só o risco financeiro:

• Fiador: mais comum, mas exige localizar e notificar também o fiador quando a cobrança avança
• Caução: valor já depositado facilita a compensação, mas raramente cobre meses de atraso acumulado
• Seguro-fiança: transfere o risco para a seguradora, que costuma exigir documentação própria antes de pagar o sinistro
• Cessão fiduciária: menos usada, mas permite retomada mais rápida em alguns ritos

Quando existe qualquer uma dessas garantias e o pedido se limita à retomada do imóvel, a lei permite pedir liminar de desocupação em 15 dias, mediante depósito de caução equivalente a três meses de aluguel — mecanismo que, segundo análise publicada no Migalhas, ainda enfrenta resistência de parte da jurisprudência para ser concedido de forma mais ampla. Fora dessa hipótese, o rito segue o procedimento ordinário do Código de Processo Civil, com prazo de contestação de 15 dias úteis após a citação.

Quanto tempo leva o despejo por falta de pagamento

O inquilino tem, ainda, o direito de purgar a mora: depositar em juízo o valor devido e manter o contrato ativo. Segundo artigo técnico do Migalhas sobre o tema, esse depósito precisa ocorrer nos 15 dias corridos seguintes à citação; perdido o prazo, a purgação não é mais possível e a ação de despejo segue seu curso. Na prática, isso significa que, mesmo depois de ajuizada a ação, o locador ainda pode esperar mais algumas semanas até ter uma resposta definitiva — e isso sem contar recursos.

Por que a inadimplência não é um problema pontual

A oscilação mensal do índice nacional mostra que não se trata de um problema isolado de carteira: o Índice de Inadimplência Locatícia da Superlógica, divulgado pelo Imobi Report, acompanha mensalmente mais de 600 mil contratos em todo o país e mostra o indicador oscilando entre 3,2% e 3,8% ao longo dos últimos meses, com concentração maior nas faixas de aluguel mais baixas e nas regiões Norte e Nordeste. Para uma imobiliária com carteira de mil contratos, isso representa algo entre 30 e 40 processos de cobrança rodando ao mesmo tempo — volume que planilha e grupo de WhatsApp não sustentam por muito tempo.

Quando a notificação não resolve, o próximo passo não precisa ser o Judiciário

Quando o inquilino recebe a notificação e não responde, a imobiliária tem duas opções: entrar com a ação de despejo e esperar o rito da Lei do Inquilinato correr, semanas ou meses dependendo da vara, ou transformar o caso em um processo arbitral com sentença em até 30 dias, desde que exista previsão contratual para isso. A diferença não está só no prazo: a sentença arbitral tem força de título executivo, o que elimina a etapa de homologação judicial que normalmente segue a decisão.

O detalhe que a maioria ignora

A Lei do Inquilinato é norma de ordem pública — cláusulas contratuais que tentem contornar suas regras simplesmente não valem, mesmo que locador e locatário tenham assinado de comum acordo. Isso muda a prioridade de quem administra contratos: o ganho real não vem de redigir uma cláusula mais dura, vem de ter um processo de notificação e cobrança disciplinado desde o primeiro dia de atraso. Contrato bem redigido ajuda, mas é a rotina de constituição em mora, documentada, com data e prova de recebimento, que decide se o caso se resolve em semanas ou se arrasta por meses no Judiciário.

Sua imobiliária documenta a mora desde o primeiro dia de atraso, ou só reage quando o inquilino já acumulou meses de dívida?

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