Nem toda garantia locatícia funciona igual na hora de executar

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A garantia mais tradicional do mercado deixou de ser a mais usada — veja o que muda na hora de executar cada uma.

A escolha da garantia locatícia muda o que acontece nos primeiros 30 dias de inadimplência — não só o risco no papel. A Lei do Inquilinato prevê quatro modalidades, mas só três dominam o mercado: fiador, caução em dinheiro e seguro-fiança. Este artigo compara as três na prática, não na teoria, e mostra por que a modalidade "mais segura" também é a que mudou mais rápido nos últimos anos.

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O que a lei permite, e o que ela proíbe

O art. 37 da Lei 8.245/91 lista as modalidades de garantia aceitas: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. A regra que costuma pegar imobiliárias de surpresa está no parágrafo único do mesmo artigo: é vedada a cumulação de mais de uma modalidade no mesmo contrato. Pedir fiador e caução ao mesmo tempo, por exemplo, é prática proibida e pode ser usada para anular a exigência da garantia inteira.

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Fiador: sem custo mensal, com o maior atrito de aprovação

O fiador continua sendo a modalidade mais usada historicamente, mas também a que mais trava negociação — exige localizar alguém disposto a assumir a dívida, com renda comprovada e, na maioria dos casos, imóvel próprio quitado. Para o inquilino, não há custo mensal adicional. Para a imobiliária, o custo aparece depois: quando a inadimplência chega, é preciso notificar também o fiador, e o processo de cobrança ganha mais uma parte para localizar e acionar.

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Caução: rápida de aprovar, limitada para cobrir

A caução em dinheiro, prevista no art. 38 da lei, tem valor equivalente a até três meses de aluguel, depositado em conta poupança e devolvido corrigido ao final do contrato, se não houver inadimplência ou dano ao imóvel. É a modalidade mais rápida de aprovar — não depende de terceiro nem de análise de seguradora — mas justamente por isso é a mais limitada: três meses de aluguel raramente cobrem uma inadimplência que se arrasta por seis meses de processo de despejo.

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Seguro-fiança: a modalidade que cresceu mais rápido

O seguro-fiança inverteu a lógica: em vez de garantia patrimonial direta, o inquilino paga um percentual do aluguel — geralmente entre 6% e 10%, segundo o Imobi Report — e a seguradora assume a cobertura, que pode chegar a até 30 vezes o valor do aluguel. É a única modalidade que garante o pagamento durante toda a vigência do contrato, incluindo o período de um processo de despejo em andamento.

O crescimento não é anedota: de acordo com dados do setor citados pelo Imobi Report, a modalidade avançou 15% em 2022 e mais 17% entre 2022 e 2023, movimentando mais de R$ 1 bilhão em prêmios emitidos. O CEO de uma das principais seguradoras especializadas do setor chegou a declarar ao mesmo veículo que o fiador "caminha para a extinção" — uma opinião de mercado, não um fato consumado, mas que reflete uma mudança real de comportamento entre inquilinos que preferem resolver a garantia sem precisar pedir favor a ninguém.

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Nenhuma garantia substitui a cobrança formal

Nenhuma das três modalidades dispensa o passo que realmente determina a velocidade da recuperação: a notificação extrajudicial de cobrança de aluguel, que documenta a mora independentemente de qual garantia o contrato tem. Uma imobiliária com seguro-fiança e sem rotina de notificação formal ainda perde tempo — a seguradora, antes de pagar o sinistro, costuma exigir a mesma documentação que qualquer processo de despejo exigiria. A garantia protege o valor recuperado; a notificação protege o tempo até recuperar.

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A pergunta que a imobiliária deveria fazer antes da próxima renovação de contrato

A escolha entre fiador, caução e seguro-fiança normalmente é decidida pelo inquilino, não pela imobiliária — e é aí que está o erro de perspectiva mais comum. A pergunta certa não é "qual garantia o inquilino prefere", mas "qual garantia essa carteira específica de contratos consegue executar mais rápido quando a inadimplência acontece". Uma carteira com muitos contratos de valor baixo se beneficia mais do seguro-fiança, justamente pela cobertura estendida durante o processo. Uma carteira pequena, com relação de proximidade, ainda pode funcionar bem com fiador. Não existe modalidade universalmente melhor — existe a que se encaixa no volume e no perfil de risco de cada operação.

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Sua imobiliária escolhe a garantia pensando no perfil do inquilino, ou pensando em quanto tempo leva para executar essa garantia se a inadimplência acontecer?

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