.svg){kind=small}
Muitas vezes, locadores enfrentam dificuldades quando um inquilino deixa de pagar o aluguel ou não desocupa o imóvel ao final do contrato. No entanto, é fundamental entender que o proprietário não pode retirar o inquilino à força da posse do imóvel, pois isso configuraria uma ação ilegal com poder judiciário. A única maneira legal de reaver o imóvel é por meio da ação de despejo, conforme previsto na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91).
Esse tipo de ação pode ser utilizada em diversas situações, como:
1. Atraso no pagamento do aluguel (quando não há pagamento dentro do prazo e semgarantia locatícia)
2. Término do contrato de locação e recusa do inquilino em sair
3. Uso indevido do imóvel, contrariando o contrato
4. Falta de substituição da garantia locatícia dentro do prazo legal
Em alguns casos, a lei permite que o locador solicite uma liminar de despejo, quando não há uma desocupação voluntária.
Ao ser ajuizada a ação de despejo é acelerada a reintegração do imóvel.
Se concedida, essa liminar determina que o inquilino deve desocupar o imóvel em até 15 dias, sem necessidade de audiência, desde que o locador preste uma caução equivalente a três meses de aluguel.
Além disso, se o despejo for motivado por inadimplência, o inquilino ainda tem a chance de regularizar a dívida antes de ser despejado. Caso ele pague todos os valores devidos dentro do prazo legal, pode evitar a rescisão do contrato e permanecer no imóvel. Isso também se aplica ao fiador, caso haja um no contrato.
Saber como funciona a ação de despejo é essencial para proprietários e inquilinos. Afinal, tanto o direito do locador de reaver o imóvel quanto a proteção do inquilino contra despejos arbitrários são garantidos pela lei. Neste artigo, vamos explicar passo a passo como funciona esse processo, quais são os direitos e deveres de cada parte e como proceder de forma legal e eficiente.
A ação de despejo é o meio legal pelo qual um proprietário pode reaver um imóvel alugado quando o inquilino não cumpre suas obrigações contratuais. Entre os motivos mais comuns estão:
✔ Falta de pagamento do aluguel e encargos (condomínio, IPTU, luz, água, gás)
✔ Término do contrato de locação e recusa em desocupar o imóvel
✔ Descumprimento de cláusulas contratuais
✔ Uso indevido do imóvel
Diferente do que muitos pensam, o locador não pode simplesmente retirar o inquilino do imóvel por conta própria. Qualquer tentativa de despejo forçado configura infração legal e pode gerar indenizações. O caminho correto passa pelo judiciário ou por métodos alternativos, como arbitragem e notificação extrajudicial, que podem tornar o processo mais rápido e eficiente.
O locador deve apresentar uma petição ao juiz, com documentos que comprovem a relação locatícia e o motivo do despejo. O inquilino será notificado e terá a oportunidade de se defender. Se a inadimplência ou outro motivo for confirmado, o juiz pode determinar a desocupação do imóvel.
Nos casos de falta de pagamento, o locador pode solicitar, além do despejo, a cobrança dos valores em atraso. Se houver uma liminar concedida, o inquilino pode ser obrigado a deixar o imóvel em até 15 dias, desde que o locador deposite uma caução equivalente a três meses de aluguel.
O processo judicial pode ser demorado e custoso, mas existem alternativas mais ágeis e eficazes para resolver a inadimplência antes de recorrer ao despejo:
📌 Notificação Extrajudicial: Antes de entrar com a ação, o locador pode formalizar uma cobrança por meio de notificação extrajudicial, exigindo o pagamento ou a desocupação amigável. Esse documento tem validade legal e pode ser um passo importante para acelerar a solução.
📌 Arbitragem: Para contratos que prevejam essa possibilidade, a arbitragem pode ser usada para resolver disputas de forma privada e muito mais rápida do que no judiciário. O procedimento é sigiloso e especializado, garantindo segurança para ambas as partes.
Qualquer inquilino inadimplente ou que descumpra o contrato pode sofrer despejo, sem exceções. Grávidas, idosos e famílias com crianças pequenas não têm proteção especial contra ordens de despejo, desde que o locador siga os trâmites legais.
O despejo, portanto, não é uma medida imediata, mas um processo regulado pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91). O locador que busca eficiência deve explorar formas extrajudiciais e alternativas rápidas, como arbitragem e notificação extrajudicial, para reduzir custos e recuperar seu imóvel com maior agilidade.
Nem sempre um contrato de locação se desenrola sem problemas. Quando um inquilino descumpre suas obrigações, o locador tem o direito de reaver o imóvel. No entanto, antes de recorrer ao judiciário, é possível tentar soluções extrajudiciais, como notificações formais ou até mesmo arbitragem – formas mais rápidas e menos custosas.
Abaixo, listamos as principais razões para a abertura de uma ação de despejo e como cada situação pode ser resolvida.
A inadimplência é a principal causa de despejo. Quando o inquilino deixa de pagar não apenas o aluguel, mas também encargos como condomínio, IPTU, luz, água e gás, ele está descumprindo o contrato e pode ser acionado para desocupar o imóvel.
🔹 O primeiro passo é enviar uma notificação extrajudicial exigindo o pagamento e estipulando um prazo para regularização.
🔹 Se o locatário continuar inadimplente, o locador pode entrar com a ação de despejo com cobrança dos valores devidos.
🔹 Caso haja garantia locatícia (fiador, caução ou seguro-fiança), é possível acionar o responsável antes de buscar a desocupação.
Importante: Se o inquilino quitar toda a dívida dentro do prazo legal (15 dias após a citação judicial), o despejo pode ser evitado.
Quando um contrato chega ao fim e o inquilino se recusa a sair, o proprietário pode buscar a desocupação do imóvel. Isso ocorre em dois cenários:
🔹 Locação por prazo determinado: O contrato expira e não há renovação automática.
🔹 Locação por prazo indeterminado: O locador comunica o inquilino com 30 dias de antecedência sobre a necessidade de desocupação.
🔹 Notificação extrajudicial formalizando a necessidade de saída do imóvel.
🔹 Caso o locatário não cumpra o prazo, pode ser movida ação de despejo por denúncia vazia, sem necessidade de justificativa, desde que respeitado o aviso prévio legal.
Se o locatário utiliza o imóvel de forma diferente da acordada no contrato, o proprietário pode solicitar a desocupação. Alguns exemplos:
❌ Transformação de imóvel residencial em comercial sem autorização.
❌ Substituição de inquilinos sem consentimento do locador.
❌ Realização de obras sem aprovação do proprietário.
❌ Práticas ilícitas no local.
🔹 Notificação extrajudicial solicitando a correção da irregularidade.
🔹 Se houver resistência, o locador pode mover ação de despejo por infração contratual.
Exemplo prático: Se um inquilino alugou um apartamento residencial, mas passou a utilizá-lo como um ponto comercial sem autorização, o locador pode notificá-lo e, caso a situação não seja regularizada, ingressar com uma ação de despejo.
O locador pode solicitar a desocupação do imóvel se precisar dele para uso próprio ou de familiares próximos, como cônjuges, filhos, pais ou avós, desde que eles não sejam proprietários de outro imóvel residencial na mesma cidade.
🔹 Comunicação formal ao inquilino com um prazo mínimo de 30 dias para desocupação.
🔹 Caso o inquilino se recuse a sair, o locador pode ingressar com ação de despejo por necessidade própria.
Se o imóvel precisar de obras emergenciais que não podem ser feitas com o inquilino no local, o locador pode pedir a desocupação.
🔹 O locador deve notificar o inquilino sobre a necessidade dos reparos.
🔹 Se não houver acordo, pode mover ação de despejo por necessidade de reforma.
Importante: Essa ação só pode ser utilizada quando a reforma for essencial para manter a habitabilidade do imóvel.
Se o inquilino falecer e não houver herdeiros ou sucessores legais que assumam o contrato, o locador pode solicitar a desocupação do imóvel.
🔹 Caso familiares ou terceiros permaneçam no imóvel sem formalizar um novo contrato, o locador pode mover ação de despejo por extinção da locação.
Dica: Antes de recorrer à Justiça, o ideal é buscar uma solução amigável por meio de notificação extrajudicial.
A arbitragem é uma alternativa eficiente para a resolução de conflitos locatícios, proporcionando rapidez e segurança jurídica sem a burocracia do judiciário. Enquanto um processo tradicional pode levar anos para uma decisão definitiva, a arbitragem pode garantir uma solução em poucas semanas.
A seguir, apresentamos o fluxo do processo arbitral para despejo, desde a notificação extrajudicial até o cumprimento da sentença.
Antes de iniciar a arbitragem, o locador deve enviar uma notificação extrajudicial ao inquilino, informando a irregularidade e concedendo um prazo para regularização. Essa etapa pode evitar a necessidade de um processo e facilitar a desocupação amigável.
Caso o inquilino não tome providências dentro do prazo, o locador pode seguir para a arbitragem.
Se a notificação não for atendida, o locador pode formalizar o pedido de arbitragem, apresentando os documentos necessários para comprovar a relação locatícia e o motivo do despejo.
Essa fase é essencial para garantir que ambas as partes sejam ouvidas antes da sentença.
Após análise das provas e argumentos, o árbitro proferirá a decisão.
Caso não haja contestação ou o recurso seja negado, a sentença se torna definitiva e o locador pode seguir para a fase de cumprimento.
Com a decisão final da arbitragem, o inquilino deve desocupar o imóvel ou cumprir a condenação estabelecida.
Diferente do processo judicial, a arbitragem proporciona prazos mais curtos e uma solução definitiva sem necessidade de recorrer ao Poder Judiciário. Caso a sentença não seja cumprida, o locador pode executá-la diretamente, conferindo maior segurança jurídica.
Para facilitar o processo de despejo por inadimplência na arbitragem, disponibilizamos um modelo de petição arbitral que pode ser utilizado por locadores e administradoras de imóveis ao entrar com o processo. Porém, sempre aconselhamos o uso de advogados.
A arbitragem proporciona um caminho mais rápido e eficiente para a recuperação do imóvel, eliminando a burocracia do judiciário e garantindo um desfecho ágil para o conflito locatício.
Este modelo foi elaborado para ser utilizado em processos arbitrais, garantindo a formalização adequada do pedido de despejo e cobrança dos valores devidos.
Antes de entrar com uma ação, a notificação extrajudicial pode ser o meio mais rápido e eficaz para resolver a inadimplência. Com ela, o locador formaliza a cobrança e pode obter a desocupação do imóvel sem necessidade de um processo.
🔹 Economia de tempo e custos
🔹 Formalização legal do pedido
🔹 Agilidade na resposta do inquilino
Se você é locatário e recebeu uma notificação arbitral de despejo, saiba que tem o direito de apresentar defesa e expor sua versão dos fatos. Em muitos casos, é possível evitar o despejo ao comprovar a tentativa de negociação ou ao quitar os valores devidos dentro do prazo legal.
Pensando nisso, disponibilizamos um modelo de defesa que pode ser utilizado para contestar a ação e solicitar mais tempo para resolver a situação.
Caso precise de suporte especializado para estruturar sua defesa, entre em contato com um profissional qualificado. A arbitragem é uma via rápida e eficiente, mas exige que os argumentos sejam bem fundamentados para garantir um desfecho justo.
Se você recebeu uma notificação de despejo, não ignore. Aja rápido e defenda seus direitos!
Entrar com uma ação de despejo pode ser um processo demorado e custoso na Justiça comum. Com a arbitragem, o procedimento é mais rápido e econômico. Além disso, responder a uma notificação extrajudicial pode evitar custos ainda maiores para ambas as partes.
Utilize nossa calculadora interativa e descubra quanto você pode economizar ao optar pela Arbitralis em vez do judiciário tradicional.
O tempo varia conforme o meio utilizado. No judiciário, um processo de despejo pode levar de 6 meses a 3 anos, dependendo da contestação do inquilino e da sobrecarga do sistema. Já na Arbitralis, o procedimento pode ser concluído em até 60 dias, garantindo uma solução muito mais ágil.
Sim. Tanto na Justiça comum quanto na arbitragem, o inquilino pode apresentar defesa e contestar a ação. No entanto, na arbitragem, o processo é mais ágil e a decisão tem a mesma validade de uma sentença judicial.
Não. O locador não pode retirar o inquilino do imóvel à força, mudar fechaduras ou cortar serviços essenciais. No entanto, é possível resolver o conflito extrajudicialmente por meio de notificação formal ou arbitragem, evitando um longo processo judicial.
Se o inquilino não responder ou não regularizar a dívida após a notificação, o locador pode iniciar a ação de despejo. Responder à notificação é a melhor alternativa para evitar custos e complicações futuras.
Sim, desde que o contrato de locação contenha cláusula compromissória arbitral, indicando a arbitragem como meio de solução de disputas. Caso essa cláusula não exista, o despejo precisará ser resolvido pelo judiciário.
Sim. Pela Lei do Inquilinato, o inquilino pode quitar toda a dívida em até 15 dias após a citação e evitar a rescisão do contrato. Isso vale para a primeira vez que houver inadimplência.
Sim. Se houver um fiador, ele pode ser cobrado antes mesmo da ação de despejo ser iniciada, conforme previsto no contrato de locação. Isso pode evitar a necessidade de um processo contra o inquilino.
Na Justiça comum, os custos incluem taxas judiciais, honorários advocatícios e eventuais despesas com perícias, podendo ultrapassar 10% a 20% do valor da dívida. Na Arbitralis, os custos são reduzidos e o processo é mais rápido, gerando economia para o locador.
Caso o despejo seja concedido e o inquilino não desocupe o imóvel dentro do prazo estabelecido, o locador pode solicitar cumprimento forçado da decisão, que pode incluir medidas como a remoção do inquilino com apoio legal.
Sim. Antes de recorrer à Justiça ou à arbitragem, vale a pena tentar uma notificação extrajudicial, propondo um acordo para evitar desgastes e custos adicionais. Muitas vezes, uma negociação bem estruturada resolve a questão sem necessidade de um processo formal.
Se você tem dúvidas sobre qual caminho seguir, entre em contato com a Arbitralis e veja como resolver seu caso de forma rápida e segura.
A ação de despejo é um processo que pode ser burocrático e demorado na Justiça comum, mas com a arbitragem, a resolução ocorre de forma mais ágil e eficiente. Ao longo deste guia, mostramos como funciona o processo, os principais motivos para despejo e como a notificação extrajudicial pode ser um passo decisivo para evitar litígios prolongados.
Se você é locador, há três passos essenciais para proteger seu patrimônio e garantir que a locação aconteça com mais segurança jurídica:
✅ Envie uma Notificação Extrajudicial para acelerar a solução do problema sem precisar de um processo longo.
✅ Inclua uma Cláusula de Arbitragem em seus contratos de locação para garantir uma alternativa mais rápida ao judiciário.
✅ Converse com a Arbitralis e descubra como podemos ajudar você a recuperar seu imóvel de maneira eficiente.
Receba insights exclusivos e conteúdos relevantes para enriquecer seu conhecimento jurídico.
.png)
Transforme a Gestão dos Conflitos com nosso material exclusivo e gratuito.
.png)
